Vortrag von Michael Happe

08.September 2019

Wohnbauflächen zu Lasten des Freiraums? Weder in Schönebeck noch in Essen!

  1. Die Planungsverwaltung hat die Essener Stadtgesellschaft zum Wohnflächenbedarf an der Nase rumgeführt.
    2017 legt das Bochumer INWIS-Institut im Auftrag der Stadt Essen eine Flächenbedarfsberechnung vor, mit der die Essener Planungsverwaltung einen angeblichen Bedarf von 16.500 Wohnungen (WE) begründet.
    Es lassen sich darin grundlegende Fehler und Fehleinschätzungen erkennen, die die aktuellen Flächen-bedarfsdefizite der Planungsverwaltung als Chimäre, als Trugbild entlarven:
    – Der Neubedarf für zusätzliche Haushalte wird zu hoch angesetzt, die sehr optimistische Bevöl-kerungsprognose ist mittlerweile überholt.
    – Der Ersatzbedarf (qualitativer Bedarf durch Zusammenlegungen, Umwidmungen oder Abriss) macht bei INWIS mit 12.000 WE immerhin drei Viertel des von der Stadt genannten Woh-nungsbedarfs. Laut INWIS gehen angeblich 864 Wohnungen jährlich verloren und müssen auf neuen Bauflächen ersetzt werden; so ein Blödsinn! Denn Abriss und Neubau auf Wohnbau-grundstücken erfordern kein Bauland!
    – InWIS berücksichtigt nur Umwidmungen von Wohnflächen in Gewerbeflächen (also Wohnungsabgänge). Heute werden auch ehem. Bürogebäude zu Wohnungen umgebaut und Gewerbeflächen zu Wohnbauflächen umgenutzt. (So hat die EWG 2015 eine Studie von GSE-Projekte veröffentlicht, nach der im Zeitraum 2002-2012 schon 27,4 ha Gewerbeflächen in Wohn-bauflächen umgewandelt wurden!)
    – InWIS überträgt die Abrissquote von Altbauten und Nachkriegsbauten fälschlicherweise auf erforderliche Wohnbaupotenziale. Tatsächlich werden nach den jährlich ca. 150 Abrissen von Wohnungen Neubauten auf den Bestandsgrundstücken erstellt, die meist aus wirtschaftlichen Gründen mehr Wohnungen enthalten als in dem abgerissenen Altbau (Beispiel: alte Villa wird durch eine Stadtvilla mit 8 WE ersetzt).
    – Ein Nachholbedarf konnte sich aus dem starken Flüchtlingszuzug 2015-16 ergeben; INWIS setzte hier einen Bedarf für 3.550 Flüchtlingshaushalte an, der aber mittlerweile erheblich schrumpfte, weil Flüchtlinge in Wohnungen zogen.
    – Einen Auflockerungsbedarf (Zunahme der Wohnfläche pro Kopf) gibt es in Essen nicht; die Wohnfläche pro Kopf ist nach dem Höchstwert von 41,98 m² im Jahr 2012 auf 41,27 m² Ende 2015 gefallen und erreichte 2017 den Wert 41,55 m².
    Vor zwei Monaten hat das Essener Amt für Statistik eine Vorausberechnung der Bevölkerung veröf-fentlicht, die die INWIS-Studie ad absurdum legt. Essen wächst nicht, sondern Essen stagniert seit 2017 und wird bis 2030 nur noch um 1.600 EW zunehmen. Auf Grund der aktuellen Bevölkerungsprognose der Stadt bis 2030 schätze ich den baulandrelevanten Neubaubedarf auf ca. 2.500 – 3.000 WE ein. Daraus ergibt sich für Essen ein Baulandbedarf von 60 – 75 ha. Das sind auf 12 Jahre verteilt jeweils 5-6 ha Wohnbauland pro Jahr.
    Aus der demographischen Entwicklung ergibt sich v.a. ein quantitativer Bedarf an preisgünstigen Wohnungen und Seniorenwohnungen in integrierten Stadtteillagen. Dieser Flächenbedarf lässt sich vollständig mit Innenentwicklung im Siedlungsraum decken, ohne dass eine einzige Fläche in Regionalen Grünzügen, in Landschaftsschutzgebieten oder in Wäldern benötigt wird.

  2. Die Stadt verfolgt bisher eine falsche Flächenpolitik
    Der RVR hat 2018 ein Siedlungsflächenmonitoring veröffentlicht, Essen hatte demnach Ende 2017 im RFNP 91 ha Wohnreserven, darunter 73 Baulücken. Diese geringen Angaben machen deutlich, dass die Stadt bezüglich Baulücken seit 2010 ihre Hausaufgaben nicht erledigt hat: in Essen sind 73 Baulücken erfasst, in Dortmund dagegen 634, in Duisburg 398 und in Bochum 335.
    Besonders interessant ist im RuhrFIS, dass 2015-17 in Essen nur 40 % der real errichteten Wohnungen auf erfassten Reserveflächen errichtet wurden, 60 % der WE wurden außerhalb der Reserveflächen im Siedlungsraum errichtet. Das sind insbesondere Nachnutzungen (Abriss und Neubau) im Bestand und Nachverdichtungen, also Baumaßnahmen der Innenentwicklung.
    Das Planungsbüro Post+Welter analysierten vor 2 Jahren in einer Innenentwicklungsstudie für die Stadt, dass es in Essen 171 unbebaute Flächen und Brachen mit etwa 155 ha, zusätzlich ca. 600 Baulücken im Umfang von 45 ha gibt. Das bedeutet: Diese 200 ha reichen zur Deckung des gesamten Flächenbedarfs bis 2050! Der Umfang von Baulücken wird unterschätzt; weitere wesentliche Potenziale der Innenentwicklung wie Leerstände, Nachverdichtungspotenziale, Aufstockungen, Dachausbauten und Anbauten wurden nicht untersucht.
    Es gibt also in Essen bis 2030 und darüber hinaus genügend Wohnbauflächen durch Innenentwicklung. Das Bürgerforum hat gezeigt: Zielsetzungen in der Stadtpolitik, den Siedlungsraum zu Lasten von Grün und Landschaft auszuweiten, finden keine Zustimmung bei Bürgerinnen und Bürgern.
    Warum will die Planungsverwaltung weiter hartnäckig wertvolle Außenbereichsfläche zu Wohnbau-land entwickeln?
    Ich glaube, in den Köpfen vieler Stadtoberen ist der Wunsch nach einer wachsenden Stadt Essen tief eingewurzelt. Dabei wünscht man sich meist nicht mittellose Flüchtlinge, sondern eher Begüterte aus dem Umland, die die Geschäfte antreiben. Das ist aber ein Hirngespinst, weil die Bevölkerung nicht wächst, sondern tatsächlich gleicht die Zahl der zuwandernden Migranten gerade die abnehmende Zahl von Deutschen ohne Migrationshintergrund aus (im letzten Jahr: +380 / -371).
    – Der behauptete Wohnungsbedarf resultiert im Wesentlichen aus der Zunahme von Migranten, Senioren und einkommensschwacher Haushalte. Das Baugeschehen steht jedoch hinsichtlich Art, Qualität und Preis von Neubauwohnungen im Gegensatz zu diesem Wohnungsbedarf.
    – Schauen wir uns an, was in den letzten Jahren in Kettwig, Rüttenscheid oder Kupferdreh gebaut wurde: Offenkundig werden die qualitätsvollen Wohnungen für die gehobene Mittelschicht zur Steigerung der Wohnqualität gebaut, nicht wegen momentaner Engpässe im Wohnungsmarkt. (Dabei gibt es in diesen Neubauquartieren Schwarmeffekte und den Trend zu homogenen Milieuzusammensetzungen der Erstbezieher, die die Nachbarschaft alleinstehender nichtdeutscher Männer eher geringschätzt; der hochwertige Wohnungsbau schließt also genau die Zielgruppen aus, mit denen die Stadt den Neubaubedarf begründet.)
    – In der Essener Politik wie auch unter Fachleuten ist umstritten, ob sozialer Wohnungsbau oder der sogenannte Sickereffekt besser einen sozial gerechten Wohnungsmarkt garantieren kann und soll. Eine feste Quote von Sozialwohnungen wurde bisher vom Rat abgelehnt. Das von der EWG formulierte Ziel, bisherige Einpendler als Zuzügler zu gewinnen, untergräbt jedoch auch den Sickereffekt: Wenn neue Einfamilienhäuser z.B. von Düsseldorfern bezogen werden, wird eben in Düsseldorf eine Wohnung frei, nicht in Essen. Wenn die Neubauwohnungen vorwiegend als Zweit- und Drittwohnungen für Wohlhabende genutzt werden, wird in Essen keine Wohnung freigezogen. Wenn hochpreisige Neubauwohnungen am Kettwiger Stausee von Anlegern vermietet werden, ziehen oftmals keine Essener ein, sondern vielleicht bisherige Einpendler, die Zielgruppe der EWG. In diesen Fällen funktioniert der Sickereffekt nicht, dieser Wohnungsbau geht am Bedarf der Essener vorbei und bedient nur noch auswärtige Begüterte.
    – Ein letzter Grund für falsche Prioritäten der Planungsverwaltung: Letztlich macht die Nutzbarmachung einer Freifläche weniger Arbeit und ist kostengünstiger als die Wiedernutzung von Brachen. Die Planungsverwaltung unter dem bisherigen Stadtdirektor ist bequem; Flächenrecycling ist aufwändig, viel einfacher ist es, einen Bebauungsplan für einen Investor oder eine Wohnungsgesellschaft aufzustellen und ihnen die Flächenentwicklung zu überlassen. Die Investoren picken sich jedoch gern die Rosinen raus, und das soll dann gern auch mal ein Neubauviertel „Schönebecker Bellevue“ werden!

  3. Mein Ausblick:
    Essen muss nicht durch Wohnungsbau mehr Einwohner gewinnen wollen! Eine Stadt mit 300.000 Einwohnern wie Münster hat bestimmt nicht weniger Lebensqualität als eine Stadt mit 600.000 Einwohnern, es kommt stärker auf die Lage und die örtlichen Strukturen an, und dazu gehören qualitätsvolle Freiflächen. Deshalb ist es nur folgerichtig, eine Bebauung der priorisierten Freiflächen im Schönebecker Freiraum abzulehnen.
    Alle großen Neubausiedlungen der letzten Jahre entstanden auf wiedergenutzten Industriebrachen: In Kettwig auf den Scheid’schen Hallen, in Kupferdreh auf dem ehem. Betonwerk Bender, und nun wird „Essen51“ auf ehemaligen Krupp-Flächen entwickelt. Flächenrecycling ist gut und notwendig – aber unnötig ist, dass die Flächen zuvor Jahrzehnte brach lagen. Das liegt nicht nur an einer ungehinderten Spekulation – das Flächenrecycling wird in Essen nicht zielgerichtet bearbeitet, weder mit Geld noch Personal, nicht einmal die Zuständigkeiten funktionieren. Warum Landschaftsschutzgebiete bebauen, wenn alte Industriebrachen leerstehen?
    Die meisten Essener Bürger/innen wünschen sich beim Wohnen Mischung statt Ghettos, und das heißt Innenentwicklung statt Landschaftsverbrauch. Bezahlbares Wohnen, wohnungsnahe Infrastrukturen, Wohnen für Jung und Alt, Nahverkehr und Grün in der Nähe: wir brauchen dafür Stadtteilkonzepte, die Wohnen, Infrastrukturen, Mobilität und Grünflächen zusammenbringen! Wohnbauentwicklungen wie in Rüttenscheid oder Heidhausen, wo durch Neubau Grün beseitigt wird und ständig mehr Pkw-Verkehr entsteht, sind das Gegenteil von nachhaltiger Stadtentwicklung.